Bella Vista, Aguada y Reducto: el cinturón que se está moviendo
Al norte del Centro hay un cinturón de barrios que se construyeron bien, se despoblaron y hoy vuelven a moverse. Ahí compramos: Bella Vista, Aguada, Reducto, Prado y Brazo Oriental.
Cuando se habla de invertir en propiedades en Montevideo, la conversación se va casi siempre a la costa. Pero la costa está tasada: los precios ya incorporan todo el valor futuro. El margen para renovar aparece en otro lado, en barrios que tuvieron su mejor momento hace ochenta años y quedaron con un parque construido muy por encima de su precio actual.
Qué tienen en común
Son barrios de la primera expansión de la ciudad, con muros de ladrillo, azoteas planas, alturas de tres metros y carpintería de madera maciza. Están a diez o quince minutos del Centro, con transporte en todas las direcciones y servicios instalados. Y tienen algo que casi no existe en la costa: superficie sin usar, en forma de patios, azoteas y fondos.
Bella Vista
Trama tranquila, a pasos del Prado. Predominan los apartamentos tipo casa y los padrones únicos de dos plantas, muchos con patio al fondo y detalles originales intactos: postigones, puertas de dos hojas, pisos de pinotea. Es el barrio donde más seguido encontramos carpintería que vale la pena restaurar en lugar de reemplazar.
Aguada
Más urbano y con mayor mezcla de usos: casas al frente, padrones únicos y algunos locales. Estructuras sólidas y azoteas grandes y planas, que permiten construir arriba. Conviene mirar con atención el estado de los techos y las instalaciones, porque muchas propiedades estuvieron desocupadas mucho tiempo.
Reducto
Casas de fondo largo, algunas con doble acceso, en calles con buena arboleda. Es uno de los que todavía tiene los precios más bajos de la zona y el que exige más obra: es habitual encontrar sanitaria y eléctrica originales, sin ninguna intervención.
Prado
El de mayor valor de los cinco y el que más recompensa una obra bien hecha. Casas de mayor porte, muchas con jardín al frente, fondo y azoteas amplias, en un entorno de calles arboladas y cercanía al parque. Suelen ser propiedades grandes donde la superficie sin usar es considerable, así que hay lugar para sumar metros y para replantear el área social por completo.
Brazo Oriental
El más residencial y el que menos se nombra en las conversaciones de inversión. Casas estándar y padrones únicos de una y dos plantas, sólidas, con fondos generosos y precios de entrada bajos. Es un barrio de vecinos de toda la vida, con buena conexión por Avenida Burgues y Bulevar Batlle y Ordóñez, donde una renovación completa cambia radicalmente el valor de la propiedad.
Bella Vista
Apartamentos tipo casa
Aguada
Casas al frente y azoteas
Reducto
Fondos largos, obra completa
Prado
Casas de porte, jardín y fondo
Brazo Oriental
Precios de entrada bajos
El margen para renovar no está donde el precio ya incorporó todo el valor futuro.
Qué mirar antes de comprar acá
Estado del techo
Es lo primero. Una azotea con la impermeabilización vencida hace años puede haber comprometido la estructura, y eso cambia por completo el número de la obra.
Instalaciones originales
Sanitaria de plomo o hierro y eléctrica sin puesta a tierra se cambian completas. No es un problema, pero hay que contarlo desde el principio.
Superficie sin usar
Azoteas, patios internos, fondos. Es lo que permite ganar metros sin comprar terreno y lo que más mueve el valor final.
Papeles y padrón
Padrón único u horizontal, ampliaciones sin registrar, sucesiones pendientes. Se resuelve, pero conviene saberlo antes.
Si tenés una propiedad en esta zona y no sabés qué hacer con ella, es justamente el tipo de casa que estamos buscando. Nos interesa el estado real, no la presentación.
