Cuánto vale una casa que hay que renovar
La tasación de una propiedad a reciclar no se parece a la de una lista para habitar. Acá está la cuenta que hacemos nosotros, con los números de una obra real en el Prado.
La pregunta llega casi siempre igual: "tengo una casa que necesita todo, ¿cuánto vale?". Y la respuesta honesta es que no se puede saber mirando solamente los metros y el barrio. En una propiedad lista para habitar, el precio se estima comparando con lo que se vendió alrededor. En una propiedad a reciclar, el precio depende de algo que todavía no existe: la casa terminada.
La cuenta hacia atrás
Nosotros no empezamos por lo que la casa vale hoy. Empezamos por lo que va a valer cuando esté terminada, y desde ahí restamos. Es una cuenta hacia atrás, con cuatro variables:
Valor final
Cuánto se vende, hoy, una propiedad equivalente ya renovada en esa misma zona. No lo que se pide: lo que efectivamente se cerró.
Costo de obra
Materiales, mano de obra, permisos y los imprevistos que siempre aparecen cuando se abre una pared. Es el número que más se subestima.
Tiempo
Cada mes de obra cuesta plata inmovilizada, contribución, gastos comunes y la venta posterior. Cuatro meses y ocho meses no son lo mismo.
Riesgo
Una cañería podrida, un techo que estaba peor de lo que se veía, un permiso que demora. Si el margen no lo contempla, la obra se come la ganancia.
Lo que queda después de restar esas cuatro cosas es la oferta. No es un número arbitrario ni una estrategia de negociación: es lo que permite que la obra se haga bien y que el proyecto tenga sentido para las dos partes.
El precio de una casa a reciclar no sale de lo que es, sino de lo que puede llegar a ser menos lo que cuesta llegar ahí.
Un caso concreto: el PH del Prado
Era una casa de construcción tradicional de 93 m², con tres dormitorios y un solo baño. El área social estaba partida en ambientes chicos y la azotea, 60 m² planos, no tenía ningún uso. En una tasación tradicional, esa casa se compara con otras de tres dormitorios del barrio y listo.
Nosotros vimos otra cosa: paredes interiores que se podían abrir sin tocar la estructura, lugar para dos baños más y una azotea donde construir 50 m² nuevos. La obra se hizo en dos etapas, siete meses en total. Quedó con tres dormitorios, tres baños, barbacoa y una terraza con vista al Prado.
Antes
93 m² · 3 dorm · 1 baño
Después
143 m² · 3 dorm · 3 baños
Obra
7 meses · 2 etapas
Valor final
El doble del de compra
Ese ciento por ciento no es margen limpio: la mayor parte se fue en la obra, en los siete meses y en el riesgo de abrir una casa de casi cien años. Pero explica por qué a nosotros nos cierra comprar una propiedad que otro comprador no quiere ni visitar.
Qué sube el valor y qué no
Hay propiedades malas que valen mucho y propiedades presentables que valen poco. Lo que mueve la aguja, en nuestra experiencia:
Suma
Estructura y techos sanos
Altura original y buena orientación
Azotea o fondo con superficie sin usar
Carpintería original restaurable
Papeles en orden
No cambia nada
Pintura reciente
Muebles de cocina de los noventa
Cerámica nueva sobre piso viejo
Aire acondicionado instalado
Estar desocupada y limpia
Por eso insistimos con algo que suena raro para un comprador: no arregles nada antes de mostrarnos la casa. Todo lo que se hace pensando en la venta, en una propiedad que se va a reciclar por completo, es plata que se pierde dos veces.
